天枢观察：没了隐债的昆明经开投集团防风化债压力不大
来源：云南棋牌平台
发布时间：2023-07-12
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昆明经济技术开发区投资开发（集团）有限公司是国家级经开区昆明经济技术开发区基础设施建设经营的核心主体。2022年，公司基础设施建设业务虽缓但稳步推进，房地产开发项目已接近尾声，但土地一级开发尚需投资110.02亿元；2023年将到期的债务规模18.15亿元。
联合资信评估股份有限公司最近通过对昆明经开投及其相关存续债券的信用状况进行跟踪分析和评估，维持对昆明经开投主体AA的信用评级。
尽管昆明经开投土地出让收益实现受土地市场景气度等影响较大，但随着公司基础设施项目逐步推进、经营性业务的扩张，加上公司已消除隐债影响，总体上防风化债压力不大，公司资产及收入规模有望保持稳定。
一 公司概况
昆明经开投成立于2006年7月，是国家级经开区昆明经济技术开发区基础设施建设经营的核心主体，在城市基础设施及管网建设、环境治理等方面具有区域专营优势，公司在资金注入和财政补贴等方面取得了政府的有力支持。公司实际控制人为昆明经济技术开发区国有资产管理委员会，经开区管委会和云南省财政厅分别持有公司90.00%和10.00%股权。
2022年6月，昆明经济技术开发区国有资产管理委员会向公司注入资本金391.00万元。截至2023年3月底，公司注册资本27.26亿元，实收资本34.12亿元。截止目前，昆明经开投股本变化的工商注册信息变更尚未完成。
二 公司经营与财务情况
昆明经开投2022年营业收入实现20.12亿元，与2021年基本持平，实现利润1.47亿元，同比下滑2.13%；实现净利润0.80亿元，同比下滑27.16%；销售净利率为3.98%，较2021年减少了1.49个百分点。
2023年一季度，昆明经开投实现营业收入3.09亿元，为2022年全年的15.36%；净利润亏损0.03亿元，销售净利率为-0.97%。
昆明经开投2022年营业收入主要由房地产开发收入、工程项目收入、保安及物业管理费收入和产品销售收入构成，公司综合毛利率较2021年下降0.42个百分点。
2022年商业地产收入受销售进度影响下降51.07%，租赁收入下降17.40%，除以上两个业务收入下降外，保障性住房项目、工程项目、保安、物业管理及水务、产品销售收入均实现了不同程度上涨。
2023年1－3月，公司营业总收入相当于2022年全年的15.37%，主要来源于商业地产销售收入、工程代建收入、保安及物业管理费收入和利息收入。同期，公司综合毛利率较2022年有所上升。
（二）资产与负债情况
截至2022年底，昆明经开投资产总额277.92亿元，所有者权益115.71亿元（含少数股东权益6.30亿元），资产负债率58.37%。
截至2023年3月底，公司资产总额279.06亿元，所有者权益115.68亿元（含少数股东权益6.30亿元），资产负债率58.54%；公司全部债务资本化比率和长期债务资本化比率分别为22.69%和9.68%。
1．资产端
昆明经开投的流动资产主要由货币资金、其他应收款和存货构成；公司非流动资产则主要由投资性房地产、在建工程和其他非流动资产构成。
2．负债端
昆明经开投的负债主要为长期应付款，截止2023年3月底，昆明经开投的长期应付款为108.70亿元，占公司总负债的66.54%。
截止2022年末，昆明经开投长期应付款余额为109.54亿元，较2021年末净减少了10.04亿元。
经开投2019-2022年长期应付款中，包含了融资租赁、国债、政府专项债、置换债券和贷款本金及利息可能增加公司的有息负债。
在有息债务方面，自2018年开始，昆明经开投的有息负债一直维持在30亿元左右，约占公司总负债的20%。
各年度有息负债的构成明细如下表所示：
根据经开投最新一期中票募集说明书显示，截至2023年3月底，昆明经开投有息负债余额为32.59亿元，和上表的数值存在轻微差异，因属于公司融资租赁等非标融资造成；而值得关注的是，昆明经开投于2023年4-12月、2024年及2025年到期的债务规模分别为18.15亿元、5.47亿元和5.93亿元。
三 公司业务构成
2022年全年，昆明经开投实现营业收入20.12亿元，较上年同期增长了0.08%；公司综合毛利率达到了19.08%，同比减少了0.43个百分点。
其中：主营业务实现营业收入15.57亿元，同比减少17.04%；毛利率15.63%，同比减少了2.84个百分点。其他业务实现营业收入4.56亿元，同比增长239.32%，毛利率30.86%，同比减少3.07个百分点。
其中，值得关注的是，物资贸易业务的营业收入较2021年增长率125.56%达到4.73亿元，但该项目的毛利率为-1.26%，同比减少了1.67个百分点；保安、劳务派遣服务2022年实现营收7千万元，但该项目的毛利率分别为-32.36%，毛利即亏损2,266.45万元。
（一）基础设施建设
昆明经开投承建的基础设施项目包括经开区管委会指定的建设项目，以及为进驻经开区企业代建厂房、办公楼、绿化工程等项目。
2022年，昆明经开投基础设施建设业务稳步推进，形成的工程收入从2021年的3.08亿元增长到2022年的3.40亿元，但毛利率从51.11%下降到41.04%，下降了10.07个百分点。
1．代建项目情况
截至2023年3月底，昆明经开投代建项目总投资额共计126.01亿元（共58个项目），其中新建9个项目，总投资额52.50亿元，已完成投资12.05亿元，尚需投入40.45亿元，建设进展较为缓慢；续建12个项目，总投资额52.78亿元，已建设完毕但尚未完成回款和结算；已完工并回款37个项目，总投资额20.73亿元，因竣工结算程序未完成，仍在“在建工程”核算。
上述尚待投资的代建项目资金来源以财政出资为主，公司自筹资金为辅，公司未来投资压力不大，但进展较为缓慢。
2．自营项目情况
截至2023年3月底，昆明经开投自营项目主要为倪家营、普照污水厂二期改扩建工程、云南绿色能源产业园和沪滇临港昆明科技园，计划总投资57.01亿元，已投资29.32亿元，尚需投资27.69亿。
上述自营项目尚需投资规模较大，公司存在较大资金压力，未来收益实现受项目建设进度、运营情况及宏观经济等因素影响存在一定不确定性。
（二）房地产开发
昆明经开投的房地产开发业务包括商业房地产开发和保障房开发，主要由公司本部、昆明腾邦置业有限公司及经百公司负责投资建设。
1．商业房地产
昆明经开投商业房地产包括商业住宅及其配套底商，目前在售商业房产项目主要为观林湖花园项目。
截至2023年3月底，总投资17.20亿元，已投资12.50亿元，总销售面积136269万平方米，销售进度为63.81%。
2．保障房开发
保障房开发的承建模式为代建，其中公共租赁住房部分由经开区财政局拨付建设资金，剩余部分由公司自筹；项目完工后，部分由公司组织销售、剩余部分由经开区管委会回购（成本加成15.00%）。
截至2023年3月底，昆明经开投主要保障房项目为倪家营和普照区项目，建设住房共计3574套（包含公租房766套、安置房722套和商业住宅2086套）及配套的公建设施、商业设施，项目总投资23.40亿元，目前均已竣工并交付。
（三）土地一级开发
2022年，昆明经开投确认土地一级开发整理及管理费收入0.45亿元。截至2023年3月底，公司主要在建土地一级开发项目包括大观山项目、清水北部片区项目和阿拉、洛羊片区矿山地质环境恢复治理土地一级开发整理项目，计划总投资147.00亿元，累计投资40.98亿元，尚需投资110.02亿元。
昆明经开投的开发资金主要依靠经开区土储中心预拨的土地开发款和部分自筹款。
（四）保安、物业管理及水务业务
昆明经开投的保安业务主要由公司子公司昆明经济技术开发区安泰保安服务有限公司负责；物业服务费由子公司昆明创新园科技发展有限公司负责；水务业务由子公司昆明经济技术开发区水务有限公司负责。
2022年，昆明经开投保安及物业管理费收入同比增长12.64%，主要包括保安收入0.70亿元、物业管理及餐饮服务收入0.87亿元、水务收入1.25亿元及其他零星服务收入0.27亿元。
2023年一季度，昆明经开投该板块收入相当于2022年的28.93%。
（五）租赁业务
昆明经开投租赁业务主要由公司本部和子公司腾邦置业经营，主要包括商铺出租、车位出租及其他车辆出租等业务。
（六）利息收入业务
昆明经开投公司利息收入板块主要包括小额贷款和委托贷款两个方面。
1．小额贷款
小额贷款业务主要由昆明经济技术开发区兴融小额贷款有限公司负责。截至2023年3月底，兴融公司发放贷款余额0.58亿元（共计10笔），已逾期5笔（其中诉讼2笔，非诉清收3笔），逾期贷款余额0.47亿元。
2．委托贷款
委托贷款业务主要由昆明经投产业投资有限公司和昆明经开投本部产生。
截至2023年3月底，公司本部委托贷款余额1.40亿元（共两笔，均为逾期委托贷款），已通过司法程序实施资产保全，上述贷款已支付利息合计2888.66万元、调节款40.00万元；
经投产业公司委托贷款余额2309.00万元（共1笔，已逾期），已通过资产收购的方式进行资产保全，尚欠款2309.00万元。
（七）产品销售业务
昆明经开投产品销售收入主要来源于农机产品销售和材料销售业务。
2022年，公司产品销售收入仍以材料销售收入（占比80.79%）为主，受供货的固定成本不变、变动成本上升影响，产品销售业务亏损。2023年1－3月，公司产品销售收入相当于2022年的15.09%，主要来自材料销售收入。
（八）其他业务
昆明经开投的其他业务板块主要包括公司其他业务收入主要包括公租房运营收入、劳务派遣收入、水电费收入、办学收入、代扣代缴手续费收入等。
四 联合资信维持AA评级
联合资信，维持对昆明经开投主体AA的信用评级，维持“20昆明经开MTN001”和“20昆明经开MTN002”的信用等级为AA，“22昆明经开MTN001”的信用等级为AA+，评级展望为稳定。
尽管昆明经开投土地出让收益实现受土地市场景气度等影响较大但随着公司基础设施项目逐步推进、经营性业务的扩张，加上公司已消除隐债影响，总体上防风化债压力不大，公司资产及收入规模有望保持稳定。
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1. 昆明经济技术开发区投资开发(集团)有限公司2023年跟踪评级报告
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2. 昆明经济技术开发区投资开发(集团)有限公司2023年度第一期中期票据募集说明书
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3. 昆明经济技术开发区投资开发(集团)有限公司2022年度报告
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4. 昆明经济技术开发区投资开发(集团)有限公司2023年一季度合并及母公司财务报表
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